Інвестування в нерухомість в Україні.

Україна стає дедалі привабливішою для інвестування в нерухомість завдяки інтеграції з ЄС, зміцненню національної валюти після кризи і практично безперервному зросту цін на квадратні метри, особливо у великих містах.

Ринок нерухомості України

Після стрімкого падіння цін під час кризи 2014 року український ринок нерухомості починає активно відновлюватися. Ціни на нові квартири в Києві виросли на 0,39% за другу половину 2020 року, якщо порівнювати з першою. Середня вартість квадратного метра виросла до 1035 доларів після зниження на 3,34% у 2019 році та на 4,03% — у 2018-му. Значне зростання очевидне, порівняно з 2014 роком, коли ринок нерухомості впав на 36,62%, за даними S&V Development.

«Пандемія COVID-19 суттєво вплинула на ринок житла, хоча короткочасно й обмежено», — йдеться в звіті Світового банку про фінансову стабільність в Україні в 2021 році. «На відміну від попередніх криз в Україні, цього разу масштабних ринкових перетворень не очікується. Ринок повернеться до рівноваги по мірі поступового ослаблення карантинних обмежень. Попри кризу, попит на житло залишиться високим». Аналітики прогнозують, що ціни продовжуватимуть зростати, цьому сприяють ослаблення гривні та низька маржа девелоперів. Це означає, що для інвесторів — українських і зарубіжних — склалися вигідні умови інвестування в нерухомість у Києві та інших великих містах України.

Разом зі зростанням вартості купівлі житла зростають орендні ставки, які від початку кризи впали майже на 30%. У першій половині 2021 року зростання орендних ставок у Києві становить:

  • для квартир з однією спальнею — 276 доларів США на місяць, що на 1,5% більше, ніж на початку 2020 року;
  • для квартир із двома спальнями — 374 долари США на місяць, що на 1,9% більше, ніж на початку 2020 року;
  • для квартир із трьома спальнями — 444 долари США, що на 1,8% більше, ніж рік тому.

Найдорожчим районом у Києві залишається Шевченківський, у якому орендна плата за трикімнатну квартиру становить орієнтовно 590 доларів США на місяць, за ним — Печерський (560 доларів США на місяць) і Оболонський райони (457 доларів США на місяць). В останні роки більшість орендних ставок перевели на національну валюту — гривню, щоб захистити орендодавців від коливань валютних курсів. Це грає на руку українським інвесторам, позбавляючи їх прив’язки до курсу долара США.

Інвестиції в житлову або комерційну нерухомість: відмінності й особливості

Вибір між житловою та комерційною нерухомістю — неминуче роздоріжжя, на якому опиняється інвестор. Кожен варіант має свої особливості, плюси та мінуси, які в підсумку визначають прибутковість вкладення в конкретному випадку.

Переваги вкладень у комерційну нерухомість:

  1. Легше розрахувати прибутковість. Ринкова вартість житла визначається за попитом, середньою ціною в районі розташування, класом, кількістю кімнат, типом оздоблення та іншими факторами, на підставі яких складно зробити короткостроковий або довгостроковий прогноз зростання вартості. Розрахувати ринкову вартість і потенційну прибутковість комерційної площі простіше, тому що багато в чому вона складається з доходу, отриманого від самої власності. Тож ціна комерційної нерухомості зазвичай зростає більш пропорційно, що допомагає зрозуміти приблизний прибуток у перспективі.
  2. Тривалі терміни оренди. Комерційна оренда більш тривала, ніж оренда житла. Оренда житла зазвичай починається від 12 місяців, тоді як термін здачі комерційних площ зазвичай становить не менше ніж три роки, переважно 5 і 10 років. Переваги більш тривалої оренди:
    – стабільний грошовий потік;
    – зниження частки вакантних площ;
    – прогнозованість доходів і витрат у довгостроковій перспективі.
    Безперечно, у більш тривалих термінів оренди є і мінуси, наприклад, здача площ за ціною, що нижча за поточну ринкову, на підставі раніше укладеного договору.
  3. Надійний спосіб інвестування. Хоч ринок нерухомості чутливо реагує на зміни в економіці, він залишається більш прогнозованим і надійним для вкладення грошей, порівняно з акціями, облігаціями та іншими фінансовими інструментами.

Переваги вкладень у житло:

  1. Стабільні результати в період економічного спаду. Житлова нерухомість значно краще переносить економічні спади, ніж комерційні торговельні площі. Коли на ринку спостерігається спад, роздрібні магазини, ресторани, кафе, салони та заклади громадського харчування зазвичай страждають першими і сильніше за інших. Навіть у хороших економічних умовах у власників малого бізнесу високий відсоток ризиків і сильне фінансове навантаження. Уразливість малого бізнесу продемонструвала пандемія COVID-19 і запроваджені у зв’язку з нею обмежувальні заходи, що вдарили здебільшого по малих підприємствах з орендованими площами. Незалежно від того, що відбувається в економіці, людям потрібне місце для життя, тому, коли настає спад, власники житлової нерухомості страждають не так сильно і не так швидко відчувають на собі кризу, як малий і середній бізнес.
  2. Низький поріг входження. Простіше почати вкладати в житло, тому що для цього потрібно мінімум досвіду та значно менше грошей, порівняно з вкладеннями в комерцію. Комерційні угоди набагато складніші, а купівля комерційної площі часто потребує набагато більше грошей, ніж купівля багатокімнатної квартири. І ризики вищі. По-перше, на кону суттєво більше грошей. І всі ці гроші вкладаються в нерухомий актив, який у разі кризи не можна фізично перемістити або швидко ліквідувати.
  3. Великий пул потенційних покупців і орендарів. Після перших двох локдаунів у Києві та інших містах України залишаються тисячі порожніх торгових площ, орендарів на всіх просто не вистачає, що відчутно знижує вартість оренди та прибуток інвестора. З іншого боку, оренда житла користується стійким попитом у Києві, Львові та інших містах. На пошук орендаря квартири витрачається менше часу, і терміни зобов’язань між сторонами менші, ніж у разі комерційної оренди. Це дає можливість власнику квадратних метрів більш гнучко змінювати умови оренди з урахуванням ринкових умов.

У питанні житлової нерухомості корисно розуміти загальні коефіцієнти та знати такі основні поняття, як рентабельність інвестицій і ставка капіталізації. Що стосується комерційної нерухомості, то тут важливо розуміти й оцінювати ці та багато інших показників. Інвестування в комерцію більше схоже на володіння малим бізнесом. Найважливіше тут — збільшення чистого операційного доходу. На додаток до інших коефіцієнтів необхідно оперувати такою інформацією, як записи обслуговування, витрати й історія оренди, звіти про прибутки та збитки.