Инвестирование в недвижимость в Украине.

Украина становится все более привлекательной для инвестирования в недвижимость благодаря интеграции с ЕС, укреплению национальной валюты после кризиса и практически непрерывно растущим ценам на квадратные метры, особенно в крупных городах.

Рынок недвижимости Украины

После стремительного падения цен во время кризиса 2014 года украинский рынок недвижимости начинает активно восстанавливаться. Цены на новые квартира в Киеве выросли на 0,39% за вторую половину 2020 года, если сопоставлять с первой. Средняя стоимость квадратного метра выросла до 1035 долларов после снижения на 3,34% в 2019 году и на 4,03% — в 2018-м. Огромный рост заметен в сравнении с 2014 годом, когда рынок недвижимости упал на 36,62%, по данным S&V Development.

«Пандемия COVID-19 оказала заметное влияние на рынок жилья, хотя кратковременное и ограниченное», — говорится в отчете Всемирного банка о финансовой стабильности в Украине в 2021 году. «В отличие от предыдущих кризисов в Украине, в этот раз масштабных рыночных преобразований не ожидается. Рынок вернется к равновесию по мере постепенного ослабления карантинных ограничений. Несмотря на кризис, спрос на жилье останется высоким». Аналитики прогнозируют, что цены будут продолжать расти, чему способствуют ослабление гривны и низкая маржа девелоперов. Это означает, что для инвесторов — украинских и зарубежных — сложились выгодные условия инвестирования в недвижимость в Киеве и в других крупных городах Украины.

Вместе с ростом стоимости покупки жилья растут арендные ставки, которые от начала кризиса упали почти на 30%. В первой половине 2021 года рост арендных ставок в Киеве составляет:

  • для квартир с одной спальней — 276 долларов США в месяц, что на 1,5% больше, чем в начале 2020 года;
  • для квартир с двумя спальнями — 374 доллара США в месяц, что на 1,9% больше, чем в начале 2020 года;
  • для квартир с тремя спальнями — 444 доллара США, что на 1,8% больше, чем год назад.

Самым дорогим районом в Киеве остается Шевченковский, в котором арендная плата за трехкомнатную квартиру составляет около 590 долларов США в месяц, за ним следуют Печерский (560 долларов США в месяц) и Оболонский районы (457 долларов США в месяц). В последние годы большинство арендных ставок перевели на национальную валюту — гривну, чтобы защитить арендодателей от колебаний валютных курсов. Это играет на руку украинским инвесторам, избавляя их от привязки к курсу доллара США.

Инвестиции в жилую или коммерческую недвижимость: различия и особенности

Выбор между жилой и коммерческой недвижимостью — неизбежное перепутье, на котором оказывается инвестор. У каждого варианта есть свои особенности, плюсы и минусы, которые в итоге определяют прибыльность вложения в конкретном случае.

Преимущества вложений в коммерческую недвижимость:

  1. Легче рассчитать прибыльность. Рыночная стоимость жилья определяется по спросу, средней цене в районе расположения, классу, количеству комнат, типу отделки и другим факторам, на основании которых сложно сделать краткосрочный или долгосрочный прогноз роста стоимости. Рассчитать рыночную стоимость и потенциальную прибыльность коммерческой площади проще, потому что во многом она складывается из дохода, получаемого от самой собственности. Поэтому цена коммерческой недвижимости обычно растет более пропорционально, что позволяет понять приблизительную прибыль в перспективе.
  2. Длительные сроки аренды. Коммерческая аренда более длительная, чем аренда жилья. Аренда жилья обычно начинается от 12 месяцев, тогда как срок сдачи коммерческих площадей обычно составляет не менее 3 лет, чаще 5 и 10 лет. Преимущества более длительной аренды:
    — стабильный денежный поток;
    — снижение доли вакантных площадей;
    — прогнозируемость доходов и расходов в долгосрочной перспективе.
    Конечно, у более длительных сроков аренды есть и минусы, например, сдача площадей по цене ниже текущей рыночной на основании ранее заключенного договора.
  3. Надежный способ инвестирования. Несмотря на то, что рынок недвижимости чутко реагирует на изменения в экономике, он остается более прогнозируемым и надежным для вложения денег в сравнении с акциями, облигациями и другими финансовыми инструментами.

Преимущества вложений в жилье:

  1. Стабильные результаты в период экономического спада. Жилая недвижимость намного лучше переносит экономические спады, чем коммерческие торговые площади. Когда на рынке наблюдается спад, розничные магазины, рестораны, кафе, салоны и заведения общепита обычно страдают первыми и сильнее остальных. Даже в хороших экономических условиях у владельцев малого бизнеса высокий процент рисков и сильная финансовая нагрузка. Уязвимость малого бизнеса продемонстрировала пандемия COVID-19 и введенные в связи с ней ограничительные меры, ударившие в большей степени по малым предприятиям с арендованными площадями. Независимо от того, что происходит в экономике, людям нужно место для жизни, поэтому, когда наступает спад, владельцы жилой недвижимости страдают не так сильно и не так быстро ощущают на себе кризис, как малый и средний бизнес.
  2. Низкий порог вхождения. Проще начать вкладывать в жилье, потому что для этого требуется минимум опыта и существенно меньше денег, если сравнивать с вложениями в коммерцию. Коммерческие сделки намного сложнее, а покупка коммерческой площади часто требует намного больше денег, чем покупка многокомнатной квартиры. И риски выше. Во-первых, на кону гораздо больше денег. И все эти деньги вкладываются в недвижимый актив, который в случае кризиса нельзя физически переместить или быстро ликвидировать.
  3. Большой пул потенциальных покупателей и арендаторов. После первых двух локдаунов в Киеве и других городах Украины остаются тысячи пустых торговых площадей, арендаторов на всех просто не хватает, что существенно снижает стоимость аренды и прибыль инвестора. С другой стороны, аренда жилья пользуется устойчивым спросом в Киеве, Львове и других городах. На поиск арендатора квартиры уходит меньше времени, и сроки обязательств между сторонами меньше, чем в случае коммерческой аренды. Это позволяет владельцу квадратных метров более гибко менять условия аренды с учетом рыночных условий.

В отношении жилой недвижимости полезно понимать общие коэффициенты и знать такие ключевые понятия, как рентабельность инвестиций и ставка капитализации. Что касается коммерческой недвижимости, то здесь важно понимать и оценивать эти и многие другие показатели. Инвестирование в коммерцию больше похоже на владение малым бизнесом. Самое важное здесь — увеличение чистого операционного дохода. В дополнение к другим коэффициентам необходимо оперировать такой информацией, как записи об обслуживании, расходы и история аренды, отчеты о прибылях и убытках.